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《金融時報》東京分社社長羅賓•東京 自由 行 住宿哈丁認為根源是多虧了當初的樓市泡沫，否則東京就會與現在的倫敦和舊金山一樣束手無策。一方面，城市按不同功能劃分為商業區、工業區以及住宅區。商業區可按業主自己意願建房：東京的高招之一就是在原先繞東京灣的工業區不斷興建高層公寓樓。但在低層住宅區，建房則有嚴格限制，很難獲得重新規劃的權限。在分區規劃下，土地所有者擁有很多權力。事實上，日本憲法規定「擁有或持有的物權神聖不可侵犯」。私人開發商不東京 自由 行 住宿能強迫業主出售土地；地方政府也不能阻止個人開發土地。另一方面，上世紀90年代，地產商的不良貸款使日本金融機構瀕臨崩潰，於是政府放松了樓市開發政策，最終以2002年出台《城市復興法》而告終。該法給重新分區規劃大開綠燈。寫字樓地塊重新規劃為住宅區。過道與公共用地不計入東京 自由 行 住宿公寓房建築面積，導致公寓樓在現有區劃內越建越高，而如今正在討論中的議案則允許業主重建更大面積的住房，前提是他們必須拆掉按東京 自由 行 住宿昔日地震標准建造的房屋。這條法律從中央政府自上而下貫徹落實，允許業主拆舊建新意味他們能很快從中獲利。「城市規劃法以及建築法都由中央政府制定——甚至微小細節都寫入了全國性法律。」岡田說，「地方政府在房屋開發方面，基本沒啥發言權。」這樣，宏觀微觀相結合，即便2014年，總人口1330萬、東京 自由 行 住宿幾無空余建築用地的東京都新開工住房數為142417戶，超過了整個加州的許可建房數（83657東京 自由 行 住宿戶），也超過了英國全國（總人口5430萬）的新開工數（137010戶）。結果，東京新開工住房數穩步上升，這與更加不同尋常的事實緊密關聯。與西方大城市房價暴漲形成強烈反差的是：東京的房價基本原地踏步走。【作者：和訊獨家】【了解詳情請點擊:溫哥華在2016年泡沫風險指數中居於首位。倫敦、斯德哥爾摩、悉尼、慕尼克和香港也面臨較高的泡沫風險。三藩市和阿姆斯特丹的房價偏離長期基準點，表明住宅市場嚴重高估。蘇黎世、巴黎、日內瓦、東京和法蘭克福的估值也偏高。相比之下，新加坡、波士頓、紐約和米蘭的房價處於合理東京 自由 行 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因為勞動力嚴重缺乏，日本政府對很多南美和其它一些國家的偷渡者，以及簽證到期不回國的人也是睜隻眼閉隻眼。泡沫經濟崩潰會，日本的入國管理局才開始驅趕這些人。不過，至於當時日本為什麼會如此繁榮，大家覺得本來就是這樣，在留學生中也極少議論這些問題，更不會去想這和中國有什麼關係。自從忘年會上聽吉田說日本的泡沫繁榮是因為中國，不管是不是醉話，我還是想弄個明白。登山的時候，我問東京 自由 行 住宿川瀨，日本泡沫經濟和中國有什麼關係？川瀨說：「中國開放以後，日本的電器、汽車開始大批量出口中國，去過中國的日本人說，中國和日本相比至少相差30年，中國有12億人，如果我們給中國造東西，達到日本現在的水平那得要造多少年。所以很多日本人就堅信在自己的有生之年日本經濟會一直繁榮下去」。「果然如此，記得我一個鄰居為了買一台東芝雙缸洗衣機，一大早4點去排隊」川瀨的話讓我想起了中國改革開放初期的一些事東京 自由 行 住宿。當時我國還沒有彩電、錄像機、冰箱、洗衣機等等這類家電的生產線，市場上的日本電器無論是非法走私貨還是合法進口貨，最終都要出自日本的工廠。這對日本來說中國這個市場實在是太大了。我接著說：「想必那個時候，大家的收入一定非常高了」。「是啊！最不景氣的公司，每年的獎金也有半年的工資」。「掙這麼多的錢，大概也只能買地買房了」。「是啊！每年的獎金就可以還購房按揭了，誰會想到會發生後來的事情呢」東京 自由 行 住宿。日本在85年之前，住宅市場並非完全商業化的市場，80%以上的普通工薪家庭住的都是公團房、縣營房、市營房、社宅等等這類公益性住房。在這其中，1955年日本政府設立的日本住宅公團又是最大的住宅提供者。上個世紀70年代末，日本的汽車、家電製造技術不僅可以與抗衡，有些已經處於國際領先地位，產品開始大量出口海外。1981年，「日本住宅工團」更名為「住宅、都市整備公團」，工作核心由直接提供住宅轉型為東京 自由 行 住宿建設和改良城市居住基礎設施。日本住宅公團的工作轉型是日本政府希望借日本產品大量出口海外給日本經濟帶來繁榮的機會，為住宅商品化所作的準備，通過住宅商品化滿足國內住宅個性化需求，由此提高日本國民的居住條件。85年的「廣場協議」讓日本人口袋裡的錢一下子增加了至少20%，促使日本政府開始加速全面推行住宅商品化，商業銀行開始大量為居民購房發放貸款，貸款利率大幅下調。日本的房價也由此開始了急速攀升。在日本經濟一片繁榮，房價不斷攀升中到了90年，日本各大銀行不僅突然停止購房貸款，並大幅提高原來的購房貸款利率。92年開始徵收地價稅（徵收額度為財產繼承稅評估值的0.3%）。日本政府為什麼要出台這樣的經濟政策？日本汽車、家電等其它行業的繁榮景象為什麼也突然消失了？這意味著日本經濟由此開始步入「泥潭」嗎？又如何看待日本經濟「空白」的十年呢？在房價、股價一路高漲，日本經濟一片繁榮的90年3月2東京 自由 行 住宿7日，日本銀行出台了《控制不動產融資總量的通知》，這一《通知》被後來稱為日本泡沫經濟崩潰的「發火點」，房價、股價掉頭下跌。當年8月，日本銀行又把短期貸款利率上調到6%。更有甚的是92年大藏省又出台了地價稅，讓已經一蹶不振的不動產業更是雪上加霜，高端百貨業因其店址位於城市最繁華的地段，每年0.3%的地價稅竟然超過商品利潤的20%，地價稅對房價的抑制力可見一斑。日本政府為什麼要出台這樣的金融政東京 自由 行 住宿策，是他們沒有想到這些政策會導致樓市、股市大跌。那麼，在樓市、股市已經開始暴跌的92年，大藏省為什麼還要出台地價稅，讓不動產業絲毫得不到喘息的機會呢？有不少人認為：90年之後的幾年，日本政府一連的經濟政策把日本經濟推入不能自拔的「泥潭」，讓整個日本經濟出現「空白」的十年（90年中期-2000年）。準確地說：不是90年的政策有問題，而是85年日本全面開放不動產市場，寄希望通過不動產來讓日本經東京 自由 行 住宿濟繼續保持高速發展的政策有問題。在不動產市場全面開放的85年-89年，日本以及世界的變化讓日本政府清楚的看到了85年所犯這一政策錯誤的嚴重性。90年以後的政策不過是對85年所犯錯誤的緊急更正。讓我關注有關日本泡沫經濟的諸多論說，並認可上面的這種論斷，還得從和吉田的一次聊天說起。每次和吉田一起去施工現場，他都會以「一早兒，稍微喝了點兒」為藉口，躺在車上看漫畫。這次，他上車就坐到了駕駛位上，我東京 自由 行 住宿覺得挺奇怪，猜想他一定有什麼事兒。還真是，剛進東京不久他就下了高速，在東京市區內狹窄的小路上繞來繞去，非常熟悉的把車停在了一棟30多層的公寓旁邊，讓我稍等他一下。我下車在四周轉了轉，心裏琢磨：這可能就是吉田買的公寓，這種地段的住宅不會便宜，看來吉田在泡沫時期真發了不少獎金。過了十幾分鐘，吉田回來對我說：「一來這裏我就心煩，安全第一，拜託了」。他這是又打算躺旁邊看漫畫了，他很隨便，和他說話也東京 自由 行 住宿就比較直來直去。我一邊開車一邊問他：「這是你買的公寓？」「是。」「這裏真是東京不錯的住宅專用地，離地鐵站很近而且還很安靜。」吉田一聽很得意：「那當然，當時交了定金來抽籤的人是總套數的20倍，」「你真夠幸運的。」「幸運談不上，我沒有抽籤，咱們公司是這棟公寓的投資人之一。」我確實有點吃驚：「怎麼，咱們公司在泡沫時期也投資不動產？」「這有什麼奇怪，如果不是各行各業都投資不東京 自由 行 住宿動產，不動產泡沫怎麼會那麼大。」「看來你要參加抽籤就好了，也許抽不上，等兩年情況就截然不同了。」「不可能，買不上這個樓盤，還要買別的樓盤，總之，那一年是下定決心一定要買。」「看來，你的泡沫煩心病是命中注定了。」「哈哈，對，讓我煩惱的信號不是從這棟樓里發射過來，就是從那棟樓里發射過來，總之，這種煩惱一定是要有的。」「哈哈，在日本，有你這種煩惱的人太多了，應該推舉一個能讓大家消除煩東京 自由 行 住宿惱的人當總理大臣。」「我死的那一天就是這個總理大臣的誕生日。」「哈哈，既然你一輩子都住不進自己買的公寓里，為什麼不賣了呢」「開玩笑，我交了首付，還支付了十年的按揭，怎麼能賣呢？」「如果房價剛開始下跌的時候，你就賣掉，也就不會有現在的煩惱了。」「是啊！可我不是神，誰會想到泡沫已經崩了十年了，房價不但不漲，還在一直下跌呢。」「泡沫剛崩的時候，也沒什麼人著急賣房，是不是大家都相東京 自由 行 住宿信房價還有上漲的可能。」「是，至少是堅信房價不會下跌的這麼厲害。」「既然如此，也應該有一個相信房價不會下跌的理由吧？」吉田想了一下說：「相信的理由很多，每個人也有自己的想法，但基本上還是依據一般的常識性判斷。日本經濟主要是依靠出口，日元升值對產品出口形成嚴重妨礙，政府肯定要增發貨幣使日元貶值，如果每年持續增發貨幣，恢復到原來日元兌換美元的匯率標準上，房價不會降。」「那為什麼不增發貨東京 自由 行 住宿幣呢？」「對呀！十年過去了，地價、房價一直下跌，日本的不動產價值以每年100兆、100兆的速度減少，這總理大臣換了好幾個，絲毫也看不到政府要增發貨幣的意思，真搞不懂這幫混蛋腦子裡在想什麼。」「政府既然堅持不增發貨幣也應該有不增發的理由吧，你怎麼看？」「這我可不知道，這是錢！！！大家都能看明白了就不是錢了。」「看來，吉田桑要擺脫煩惱只能等下回看不明白的泡沫到來了。」吉田長嘆了一聲東京 自由 行 住宿：「不可能再有了，再來一次泡沫，日本人連糧食都吃不上了。」「日本工業這麼發達，可以進口糧食。」「開玩笑，那日本不就成了農業國的奴隸了嗎？」「照你這麼說，政府急忙把地產泡沫捅破也是因為農地？」「不一定是全部，但這肯定是一個非常重要的原因，這些農村的地主最討厭，泡沫的時候，一窩蜂的要在農地上蓋房子，這不等於是讓大家沒糧食吃嗎。」「照此來說，如果從農地這個角度看，政府不增發貨幣也是有東京 自由 行 住宿道理的。」「對！也應該警告警告這幫地主，不許打農田的主意。可是讓我也一起跟著倒霉。」自從聽吉田說了這番話后，對90年樓市、股市暴跌是由於日本政府金融政策不當所造成的說法產生了懷疑，我開始相信日本政府不顧一切捅破房地產泡沫是有目的的，我希望得到一個答案。所以後來，就一直比較留意有關這方面的新聞、記事。房地產是不是有泡沫是以實體經濟為參照物，房地產價值脫離了實體經濟的支撐就被認為是泡沫。但是，房地產泡沫一定會崩潰，或者說房地產泡沫一定要以房價暴跌的方式來結束，這在經濟學上是找不到依據的。脫離了實體經濟支撐的房地產泡沫一定要被捅破嗎？答案也是不一定的。在經歷了房地產泡沫崩潰的日本學術界比較主流的觀點是：房地產泡沫是不是需要被捅破主要由社會因素來決定。那麼，日本為什麼要捅破泡沫呢？進入上個世紀80年代，伴隨中國的大門開放，一直持續繁榮的日本經濟也進入了鼎盛期。但是，中國東京 自由 行 住宿及其它發展中國家的彩電、冰箱等生產線的投產，讓日本政府清楚的看到了，發展中國家的低價格很快要對日本的製造業構成致命的打擊。在單純的價格競爭面前，日本只有死路一條。日本依靠先進的工業製造技術、通過來料加工、出口工業製品帶動日本經濟繁榮的路，已經看到了盡頭。在日本政府意識到了日本所面臨的困境，但且還沒有找到應對方法的時候，「廣場協議」更是給了日本當頭一棒。使得給日本經濟帶來繁榮的製造業，陷入了既要東京 自由 行 住宿與發展中國家的低價格抗爭，又要承受日元升值重壓的兩難境地。要保持日本經濟繼續高速增長，必須尋找新的經濟增長點。不動產!讓日本人已經鼓鼓的腰包去投資不動產，無疑是讓日本經濟解「燃眉之急」的有效通道。開啟商業化的不動產市場，對日本農村的地主是一個最大的利好，當時執政黨（自民黨）的最大支持者就是以地主為核心的農協。85年9月的「廣場協議」簽署后，本來就已經擔心日元貶值的日本國民，對於政府諸多的不東京 自由 行 住宿動產優惠政策，就如同找到了一個可以讓紙幣保值的避風港，把大筆資金投入不動產市場。當大筆的資金湧入不動產市場而使不動產開始升值的瞬間，一個潘多拉盒子——保有需求被打開了。日本的不動產屬性開始了悄然的改變，由使用需求轉向保有需求，後果也就可想而知了。再加86年高達2位數的貨幣增發量，到了87年，在絕大部分日本人眼裡，土地已經成了最值得保有的資產。面對如此之大的市場需求，日本各大銀行對土地展開了東京 自由 行 住宿激烈爭奪。通常情況下，銀行對土地抵押融資是按土地評價值的70%貸出，北海道拓值銀行以120%提供融資，由此可見土地在銀行眼裡已經成了金礦。隨著日本不動產價格的急速攀升，投向不動產的資金也越來越多，全國的不動產開發項目一個賽過一個大，整個日本「鶯歌燕舞」，連銀座這種日本最高檔的紅燈區也成了普通人可以光顧的地方。（中央社香港30日綜合外電報導）亞洲股市今天挫跌，隨美股走弱，因投資人憂慮德國銀行業巨擘－德意志銀行（DeutscheBank）未來命運，連帶使金融股受創。有媒體報導，美國當局以德銀在2008年金融危機前銷售不動產抵押貸款證券（MBS），而對其處以140億美元罰款，此後部分避險基金已將投資資金自該銀行撤離。德銀隔夜在美股重挫近7%，這樣的跌勢也在亞股引起反應，日本的三菱日聯金融集團（Mitsubishi東京 自由 行 住宿UFJFinancialGroup）下跌超過2%，匯豐控股（HSBC）在港股跌幅約1%，雪梨股市掛牌的澳洲聯邦銀行（CommonwealthBank）和西太平洋銀行（Westpac）下挫1%。李夫金證券（RivkinSecurities）駐雪梨策略師伍茲（JamesWoods）告訴彭博：「德銀（危機）當然已對（市場）氛圍造成影響，其跌勢令人憂心。」東京股市上午盤東京 自由 行 住宿收跌1.6%，港股下挫1.2%，雪梨股市下滑0.8%，首爾股市跌0.8%，新加坡股市下挫逾1%，台北、威靈頓和馬尼拉股市也呈現不輕的跌勢。然而，即將因長達1週國定假期休市的上海股市上漲0.2%。（譯者：中央社徐睿承）1050930唐家璇27日在東京與民進黨黨魁蓮舫會面。圖片來源：香港明報中國前國務委員、中日友好協會會長唐家璇27日在東京會見日本最大在野黨民進黨黨魁蓮舫，並稱為她感到驕傲。唐同日亦會見了日本自民黨總幹事二階俊博。專家指，唐家璇以民間身分訪日，是為中日關係改善摸底，但兩國關係已全面倒退，試圖以民間交流促進關係改善收效甚微。香港《明報》報導，作為中國外交領域的實力派人物，唐家璇曾擔任外交部長和負東京 自由 行 住宿責外交事務的國務委員，日語流利。如今，唐是對日交流窗口、中日友好協會會長，他9月25日起訪問日本，出席27至28日召開的第十二屆「東京-北京論壇」，今(29)日將結束訪問回國。北京大學國際關係學院教授梁雲祥指出，中日官方關係不好，雙方都想以民間平台促進交流，希望藉此促進兩國關係。此外，國務院總理李克強將出席最早於11月在日本舉行的中日韓首腦會談，唐此行也是在為李克強東京 自由 行 住宿訪日鋪路。27日，唐家璇在東京與民進黨黨魁蓮舫會面。共同社引述唐家璇稱，「你成為日本最大在野黨黨魁，大家都為你感到驕傲」，蓮舫回應稱：「很想念留學時候的老朋友。」現年48歲的蓮舫出生於東京，父親是台灣人，母親是日本人，1995年同丈夫一起到北京大學留學。2004年，蓮舫踏足政界，首次當選參議員，被譽為當今日本政壇「旋風式」人物，9月15日以壓倒性優勢勝出民進黨黨魁選舉，力壓前外東京 自由 行 住宿相前原誠司和國會對策副委員長玉木雄一郎。唐家璇隨後在東京永田町的日本自民黨總部，與自民黨幹事長二階俊博會談，雙方就加速地方城市間交流等達成共識。二階在中國政壇擁有廣泛的人脈，被視為「親華派」。共同社報導，唐家璇在會談前先問二階：「我想東京奧運會時的首相可能還是安倍晉三，你怎看？」二階答道：「估計會像你說的那樣。」在日本訪問期間，唐家璇會見的日本政府最高官員是日本外相岸田文雄，兩人僅是官式東京 自由 行 住宿寒暄，稱希望謀求改善兩國關係。另外，日本外務省前日宣布進一步放寬中國人入境簽證限制，現時企業高級管理人士和大學教授的多次往返簽證，有效期將從目前的5年延長到10年。同時，中國教育部直屬的75所大學的在校學生赴日單次簽證，審查手續將會簡化。昨日閉幕的「東京-北京論壇」宣布將常設專家安保對話機制。中方呼籲應構建中日美3國參與的新的安全對話框架，有日方學者亦表示同意，但在南海東京 自由 行 住宿問題、中國反日歷史教育問題上則沒有共識。此外，中日兩國政府昨日在日本外務省舉行反恐對策工作級磋商，確認就2020年東京奧運會和殘奧會、2022年北京冬奧會等大型活動，共享國際恐怖主義相關情報。雙方還達成共識，計劃在恐怖主義威脅上升的東南亞各國等，幫助當地提高反恐能力。據梁雲祥分析，中日兩國關係已經全面倒退，不但政治無法互信，經濟交流也在倒退。據日本非牟利組織「言論NPO」23日的東京 自由 行 住宿調查結果，日本民眾對中國沒好感的比例高達91.6%，而中國民眾對日本沒好感的比例則是76.7%。梁雲祥指，日本官方對華態度強硬具有民意基礎，並非官方刻意為之。他解釋，中國在東亞的地位已經發生了巨大變化，在這種新狀態下，中日兩國還沒有找到合適的相處姿態。日本首相安倍晉三26日在國會開幕首日發表施政演說，關於中日關系，他稱「將從大局觀點出發，推進關係改善」。共同社指，安倍在今年1月東京 自由 行 住宿施政演說中對日中關係的表述是「將穩定發展友好關係」，新表態沒有再提日中「友好」，亦沒有提到中日戰略互惠關係。梁雲祥指，中日兩國現在都希望在東海、南海問題上避免誤判和武力衝突，但是「看不到兩國各自讓步的可能，還能正常交往就已經不錯了」，再說「友好」就比較困難。梁形容，中日關係如今已經進入「死胡同」。日本央行打造完美殖利率曲線的決定無法讓分析師們相信銀行業利潤下滑局面終結在望。日本央行沒有進一步下調已是負值的短期利率，並承諾要將10年期國債殖利率保持在近零水平，由此給了本國銀行業保護貸款薄利的空間。這一政策同時也有助於銀行確保其所持較長期限債券的利息收入。但是分析師們的普遍看法是，在利率維持低位、信貸成長減緩、競爭日益加劇的情況下，貸款利差狀況不大可能出現改善。銀行還會有意持有比東京 自由 行 住宿10年期國債期限短得多的債券。因有跡象表明利潤率仍將受限，基準三個月期東京銀行間同業拆借利率(Tibor)上周五下跌到了0.059%的紀錄低點，較長期限債券的殖利率同時走低，銀行類股則回吐了日本央行9月21日決策以來的部分漲幅。「時間過去越久，銀行利潤下降的可能性越大，」瑞穗證券駐東京首席信貸策略師HidetoshiOhashi說。日本央行從今年2月開始對銀行在東京 自由 行 住宿央行的部分存款收取0.1%的費用，以此促使銀行更有效地使用閑置資金幫助提振經濟和通膨。然而事與愿違，貸款增速不進反退，銀行類股大幅下挫，長期利率也與消費價格比翼齊跌。銀行不想對儲戶存款收取費用，因此存貸利差縮小到了有史以來最低水平。周一東京時間09:48，擁有87只成份股的東證銀行股指數下跌0.3%。日本最大銀行三菱日聯金融集團,以及規模緊隨其後的三井住友金融集團和瑞穗金融集團今東京 自由 行 住宿年迄今的股價跌幅都在21%以上。和訊網消息，目前的中國百姓的日常生活幾乎已經被房價裹挾，而東京的街頭巷尾並無煩人的房價熱議，因為房價多年來增長不多。買房還是租房並不是了不得的人生大事。在總面積121平方公里的舊金山，過去20年，增加了約10萬人（總人口從74.6萬增至86.5萬），增長了12%。舊金山與倫敦的房價過去20年分別升了231%與441%，而東京港區在人口增加的同時，20年間房價東京 自由 行 住宿僅僅增長45%，多數漲幅還是日本央行2013年推出大規模貨幣刺激政策所致。有人提出，日本是個人口負增長的國家，房價當然會跌，實際不是這樣的，日本與其它國家一樣，也經歷了「回歸城市」潮。位於東京中心地段、面積20平方公里、寸土寸金的彈丸之地港區，過去20年總人口從14.5萬增至24.1萬，大約增加了10萬人，大幅增長66%。